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房地产市场何处去(一)

  房地产市场何处去

  中国老年科技工作者协会国土资源分会土地与环境专业委员会主任 郑振源

  2000年以来中国人均GDP超过1000美元,社会消费结构升级,由吃穿转向住行。城镇化加速发展,近十年来,城镇人口平均每年增加2100万人,再加上居住条件改善、农民工市民化的需求,住房需求无疑是最大的内需,住房建设无疑是最大的民生工程,以住房为消费终端的产业群的发展无疑是扩内需、稳增长的重要动力。

  但是,如今的房地产市场却不是这个样子。

  经过十年兴旺发展,2011年全国存量房的房价收入比达到7.19倍,京沪深等一线城市更接近20倍,远超国际3~5倍的合理水平,广大城镇居民(包括非户籍居民)买不起房。近两年的调控,抑制了房价的疯涨,却也一度造成销售量下降、市场疲软,商品房开发投资增速和新开工面积下降,产业萎缩,并冲击关联行业,拖累经济增长,而房价却没有回归到与居民收入水平相适应的合理水平,广大居民仍然买不起房,没有起到扩内需、保民生的作用。

  中国需要一个有活力的、健康发展的房地产市场,源源不断地为不同收入水平的居民提供不同档次的商品房、租赁房,满足他们的住房需求,以实现扩内需、惠民生、稳增长的目标。

  房价要回归合理,唯有降低土地和税费成本

  房价高涨的原因,政府认为是投资、投机性住房需求炒起来的,因而采取了限贷、限购的调控措施。实施两年,固然抑制了投资、投机房的需求,但同时也造成房价下行的市场预期,购房者持币观望,成交量下降,市场萎缩。房子卖不掉,就阻断了房地产商的资金链,一些房地产商退出市场,一些有实力的降价,以价换量。甫一降价,有支付能力的住房刚需就入市购房,使市场转旺;市场一旺,房价又涨。政府一再声言调控不放松,有的地方甚至加上限价、限利润的措施,使房价不能涨得太多。但是,房价也不能压得太低,低到把开发商的利润全压掉,开发商就要退出市场;低于开发成本,开发商就要赔本破产,银行坏账就要增加。所以,现在的调控措施只能在开发商利润幅度内,来回博弈,不可能使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,也就是说,不能形成有活力的房地产市场。

  房价是由土地成本、税费成本、建安成本(含前期工程费用、绿化和基础设施费用、管理销售费用等)和开发商利润四部分组成的。开发商利润必须保持在社会平均利润率之上,否则就没人愿意进入房地产市场。建安成本,在目前工资在涨、建材工料也要涨的情况下,没有多大降价的空间。所以,要使房价回归到与居民收入水平相适应的合理水平,唯有降低土地和税费成本一途。

  土地计划配置制度是地价、房价高涨的根本原因

  先说土地成本。2000年到2010年,70个大中城市商品住宅价格上涨86%,而住宅用地地价涨了163.5%。(资料来源:国家统计局)地价上涨是房价上涨的主要原因。

  地价飞涨是从2003年开始的。有人说这是2002年起土地出让实行招拍挂所致。实际上,招拍挂只是一种竞争性的价格形成机制,通过竞争定价,使价格更接近于它的稀缺程度。价格主要决定于供求关系,土地供不应求,价格才上涨;招拍挂不过使地价更真实地反映土地的稀缺程度而已,而非地价飞涨的根本原因。

  有人说是货币超发,流动性过剩和低利率、负利率所致。2003年到2009年,中国的货币供应量年均增长近20%,超过同期GDP增长率近8个百分点。货币供应与GDP增长的差额大部分转化为通胀。持续的高通胀使长期的低利率降为负值。长期的低利率、负利率又鼓励通货离开投资回报率低的制造业,转向回报率高的房地产市场。2009年到2010年,为刺激经济,政府更砸下4万亿元、10万亿元,大部分投资贷款进入了国企、央企。资金雄厚的央企又将约20%的贷款投入房地产市场,连军工企业也炒起了房地产,于是,一时间“地王”频现,大幅度抬高了地价,进而抬高了房价。房价涨得快又引起投资、投机房需求的增长,进一步推高了房价。所以说,货币流动性过剩、低利率、负利率确是地价、房价高涨的重要原因,但不是根本原因。因为地价涨得快,投资回报率高,资金才会大举进入房地产业。地产投资回报率高的原因是住房用地短缺,供不应求,这才使地价上涨,抬高投资回报率。所以说,住房用地短缺、供不应求是房价上涨的根本原因。

  中国国土广袤,可利用的住宅用地极多,而全国每年增加的住宅用地不过6万~8万公顷,其中还有约2/3是使用存量建设用地,怎么会短缺呢?细究下去,住宅用地短缺是1998年《土地管理法》规定的土地用途管制制度,更确切地说,是这种土地计划配置制度造成的,是土地供应被政府垄断的垄断性房地产市场的必然结果。

  现行的土地用途管制制度是以严格保护耕地、严格控制建设用地为首要目标而制定的。它对住房用地供给有两条限制。一是空间的限制:城市居民的住房建设只能使用城市国有土地,而城市国有土地能建住房的地段又为城市规划所限定;城郊集体土地不得建城市居民用房,农村住房也不准卖给城镇居民。二是指令性控制指标的限制:为控制建设用地,中央每年都制定一个土地利用计划,规定各省市自治区的新增建设用地总量指标,再由省市自治区分解、分配到各市县。建设用地指标是指令性的,不得突破,突破了就是违法用地,突破超过15%,就要行政问责。

  中央下达建设用地指标的多寡,主要不是基于对建设用地需求的预测,而是按以供定需的思路,在满足保障粮食安全的耕地需求之余,才确定新增建设用地总量指标,所定的计划指标本来就少。

  1999年到2006年下达的建设用地指标只及实际新增建设用地量的80%,平均每年有20%的缺口。2003年到2005年正是房地产业蓬勃发展的时候,还逐年减少了总量指标,2005年—2008年又连续四年零增长。中央只下达当年新增建设用地及占用农用地、耕地的总量计划指标,这些指标用在工业用地和住宅用地上各占多少,是由市县政府来分配的。招商引资来的项目是市县经济发展的根本,其用地指标是市县政府要优先供应的,而且为争夺项目,都要削价供地。地价便宜,项目用地多,用的指标就多,余下可供应房地产市场的就少了;而且,为了补回招商引资项目削价供地造成的土地出让金损失,还有意地对房地产用地“半饥饿”供应,以抬高出让金,这样就造成了住房用地短缺,地价上涨。

  由表可见,工业用地出让金单价只有住宅用地的1/6,而供应的土地却占到总供应量的43.6%;住房用地供应量只有23.6%,单价高到56万元/亩;普通商品房的供应量更少,地价更高。这充分说明垄断性的土地计划配置制度造成的住房用地人为短缺是地价、房价高涨的根本原因。

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