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诊断高房价(2)

高价何来

 

以上计算告诉我们,低债券收益率是支持高房价的关键。在一个封闭经济中,债券收益率通常与人均收入增长率相近。但中国的债券收益率甚至比其应有水平低二分之一。货币市场中的套利行为,决定了美中两国债券收益利差等于货币升值的预期。市场目前希望人民币升值,因此,即使中国的人均收入增速相当于美国的3 倍,中国债券收益率仍会低于美国。假设人民币汇率如日元在20 世纪80 年代末一样翻一番,并且人均收入增长率减半至5%,那么中国的债券收益率可能与美国相当,且房产价格也回到正常水平。

但是,这一均衡对于中国来说是不可接受的——中国的城市化进程尚未完成,对经济快速增长有强烈的要求。因此,中国债券收益率与经济增长之间这种不正常的关系可能会长期持续。

不过,对高房价的上述解释已不再是市场的主要动因。大多数购房者希望价格继续快速上升而非停滞。他们的这种期待意味着房价收入比还将上升,房产价格会越来越超过收入的增长。通常,当价格上升成为需求的长期主要拉动因素时,这就是一个泡沫了。当流动性充足且经济增长率高时,就很容易产生泡沫。形成目前充沛流动性的一个重要原因,是美元自2002 年以来的贬值。由于中国实行盯住美元的货币政策,美元贬值促进了中国出口增长,中国贸易顺差大大增加;与此同时,资金在全球寻找“避风港”,大量“热钱”涌入新兴市场。中国流动性由此大增。从这一角度来看,如果政府不通过其他手段控制资产价格上涨,当美元跌至谷底而反弹时,泡沫就会破裂。同样的故事曾发生在20 世纪90 年代初,当时美国发生储贷协会危机,美元下跌,引发东南亚国家的资产泡沫;而美元恢复强势后,泡沫于1997 年破裂。债券低收益率和美元疲软仍不能完全解释中国的高房价问题。灰色收入流入房地产也是一个主要原因。中国2007 GDP 可能达到24 万亿元人民币(2009 1 14 日中国国家统计局公布的2007 年中国GDP 25.7亿元人民币——编注)。GDP 可以用收入、需求或产出的形式计算,理论上应相等。包括工人和农民在内的正常劳动力总收入大约为11 万亿元,折旧4 万亿元,剩余的9 万亿元包括资本收益、部分财政收入及灰色收入。其中灰色收入可能超过GDP 总量的10%,比房产销售总额还高,其中很大一部分流入了房产市场。房产高价和高空置率的共存,可能正是由此导致的。

 

危害与出路

 

高房价问题何在?大多数人会把它看做繁荣的标志。例如,由于外国居民的需求,伦敦市拥有全世界最高昂的房价。但当地居民并不反对高房价,因为它为当地带来外汇收入,促进了经济发展。而且,大多数本地居民已拥有住房,所以上升的房价并不影响他们的生活。中国的情况就非常不同。大多数城市仍处于扩张过程中,在今后20 年间其规模可能会扩大到现在的2 3 倍。也就是说,大多数人还没有购买住房,所以高房价将严重影响他们的生活水平。

房价还会影响收入再分配。用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。而中国区别于其他国家之处在于,中国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的一半或更多,中国的房价从根本上应被看做一种税收。根据经济学原理,单纯从效率的角度出发,税收应被分摊给尽可能多的人口。因为当税收被大面积分摊时,每个人的负担就会相对减轻,其带来的效率损失就可限制在最小程度。而通过高房价来征税显然违背了这一规律,因为它只把负担加在每年那一小部分新购房者身上。

从再分配角度说,以高房价的形式征税会产生很严重的后果。购房者

通常是中产阶级的核心。当他们不得不在住房上付出所有收入时,其社会经济地位将显著下滑。因此,以税收为目的的高房价将使财富分配极端化,处于两极的富人和穷人增多,而中产阶级规模很小。这样的社会结构是不利于稳定的。

要让人们买得起房,最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺,这是不正确的。我在1989 年的日本和1997 年的香港听到过同样的抱怨声。日本的人均土地面积甚至还不如中国长三角地区,但现在其房价已经从最高点下降了75%,达到8 倍于家庭收入的合理水平。香港有70%的土地根本尚未开发,其高房价源于政府的政策。

要扩大供给,中国可以将城市建筑高度翻一番,交通问题则可通过修建地铁来解决。有人可能会提出,高层建筑有许多弊端,但与买不起房相比,这实在算不了什么。没有什么比没有自己的住房更重要。通过这种改变,住房供给马上就可以翻倍。

在中国有一个很流行的观点,即政府应发展廉租房,而一些低收入人口应该租房。但在美国或日本,平均房屋拥有率为三分之二。租房住的原因不止是收入。很多单身人士和经常迁移的家庭都更愿意租房。随着中国

劳动力市场变得越发具有流动性,租房的状况将逐渐和其他国家一样。然而,中国与其他国家的关键不同在于,其土地理论上属于人民,政府代表人民管理。虽然土地名义上归人民所有,房屋建造的成本也很低廉,但人们却承担不起住房价格——这种局面是难以让人们接受的。中国政府有让房价变得合理的义务。

新加坡模式可能会适用于中国城市。新加坡的房产市场呈现两极分化。

一方面,政府为80%的人口开发住房。正如在中国一样,新加坡政府拥有土地,其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售价是家庭收入的5 8倍。另一方面,市场中还有20%的高价住房,大多由高收入家庭以及外国居民购买。这20%类似一项税收,为政府带来了高收入。

高房价会为地方政府带来高财政收入,使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。但对于大多数中国人来说,经济高增长没有保持较低的房价来得重要。城市生活中最重要的一项支出就是房产。如果经济高速增长意味着高房价,那可能就是得不偿失了。

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