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诊断高房价(1)

 

 

高房价会扩大分配不平等,危害社会稳定。如果经济高速增长意味着高房价,可能得不偿失

 

中国已经克服了经济发展的主要障碍:一是资金,二是人力资本。目前,中国已经积累了1.5 万亿美元外汇储备 (1.5 万亿为2007 年数据——编注),即便出口显著波动,国内的经济发展也不一定会放缓。而由于“文革”后一代高校毕业生走向成熟,中国在基础设施、制造业和服务业领域都拥有了大量人才储备,在过去5 年中突破了关键性的拐点。有了钱和人,经济发展只是一个需求问题。而中国的城市化仅完成了一半,需求也不成问题,未来15 年至20 年经济可望保持快速增长。随着经济增长变得容易,中国现在必须考虑,当经济发展完成后,中国将会成为一个什么样的社会。在经济方面,财富分配具有最重要的影响,它可能使中国社会变得健康而有活力,或者正相反。如果个人能力在整个社会中分布正常,那么收入和财富的分布也应如此,即大多数人处于中等水平,处于两极的富人和穷人应该是少数。现代社会可以通过对富人征税、对穷人补贴来减少不平等。不过这样的政策有一定的效率成本,即令社会发展变得缺乏动力。

不过,分配不平等在长期也会造成效率损失。富人对其子女的投资可以比穷人更多,因此,由于教育资源的缺乏,并非所有人都能实现其全部潜能。即便市场按照人们的能力和努力给予了他们适当的报酬,如果资源再分配能够让每个人都受到适当的教育,那么整个社会的效率还是可以得到改进。

 

高房价是一个问题

在中国,不平等程度正在上升,其中大部分反映的是经济增长成果分配不均——一些人在经济增长过程中比其他人获利更多。然而,绝大多数人也从中获得了一些利益,因此,尽管中国不平等程度已处于全世界最严重之列,目前社会却仍然能维持稳定。

但是,迅速扩张的房地产市场可能会威胁到很大一部分人,使其绝对福利恶化。房产是家庭财富中最重要的部分,在全世界范围内,它占到家庭财富总量的三分之一;而在东亚地区,这一比例更接近二分之一。

在一个有效率的市场中,房产价格由购买力决定。其中一个最重要的指标是房价收入比,即住房价格与家庭年收入的比值。从美国的4 倍到中国香港和日本的8 倍,各地诸如房产税等微观条件令其房价收入比各有不同。房价收入比由机会成本决定,因为用来购买房产的资金也可被用来投资于股票或债券。因此在有效率的市场中,房产升值率加上租金收益率会等于债券收益率加上风险溢价。看待此问题的另一种思路是,将房产增值与人均工资收入增长相比较。在长期,二者的增速应该相等。如果房价比工资增长得更快,房价收入比会变得过大,最终人们将买不起房。而由于房产会折旧,故现有房产的升值速度应等于工资的趋势增长率减去折旧率。

在美国,名义人均收入每年增长6%。而由于房产享受一定税收优惠,其投资回报比人均年收入的增长要高出两个百分点。过去10 年,美国房产以每年超过经济增长3%以上的速度增值。其原因是20 个世纪90 年代债券收益率的下降,而债券收益率下降又由始自日本并在亚洲金融危机中席卷其他经济体的通货紧缩所引发。现在,随着亚洲各国接连进入通货膨胀,美国债券收益率已趋于上升。另一方面,近5 年来诞生的一些新型金融产品例如次级贷款变成了一场泡沫,其破裂也会让房价下降。两股逆流叠加,美国房产市场至少未来3 年都不会有好日子过。

中国的情况要好得多。今后20 年,中国的名义人均收入年增长率将可能达到10%(实际人均收入年增幅为7%);而折旧率大约为1.5%——这是基于当前建筑质量的一个保守估计;再减去房租收入所交的税——如果房租收益为3%,税率20%,则房产总回报会被减去0.8%;这样,拥有房产的净回报率大约在8%左右。这一回报是很诱人的。标准普尔500 指数过去半个世纪的年均回报也只有9%。而居民房屋属于风险较小的资产,并可免去租金,这样的回报是很不错的。因此,中国家庭应尽量买下他们所住的房产。

中国房地产市场的问题在于,现在的房价已经被大幅推高到一个未来的理想水平。也就是说,即便中国经济今后的表现会始终如我们所料般良好,甚至超过预期,目前的房价水平也已经包含进了今后多年的升值。我们知道,在一个社会稳定的国家中,房价收入比应该大约为8;然而目前中国这一比率已达到15 20。即使人均收入翻一番,现在的价格仍然显得很贵。假设目前的房价已包含今后10 年的升值,那么买房唯一的回报就是租金收益减去折旧。现在大多数城市的房租收益在3%~ 4%之间,除去1.5%的折旧,那么拥有房产的名义回报率仅为每年1.5%~ 2.5%。而10 年期国债收益率大约就有4%,买房投资很难说是理性的。

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