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中国房地产难题有解(2)

 

中国如何控制房价

 

中国内地与以上三种模式都相去甚远。在快速城市化中,如果仅一个城市提供廉价、高质量、易购买的公有住宅,那么转眼间就会被来自其他地方的移民填满。廉价的公有住宅可能很难获得。因此,政府提供公有住宅只能说是一项社会政策,而不是城市化的加速剂。绝大多数城镇居民都需要从市场上购买住房。在这一点上,中国更像美国,而不是那些东亚城市国家。

因此,保持市场房价在可承受范围内,是长期内满足住房需求的关键。

有了便宜的土地和汽车,美国可以依靠市场提供廉价住宅。中国两者都没有。不过,绝大多数城市人口必须依靠公共交通去上班。所以,控制房价的第一要务,就是发展公共交通。这听起来可能不合常理,因为便利的公共交通会提高附近的地价。但是,拥有好的公交系统可以使平均地价下降。公共交通系统耗资巨大。在美国快速城市化的阶段,各个城市可以发行地方政府债券为基础设施建设融资。随着城市的发展,税收收入增加,这些债券得以偿还。这样的良性循环在城市的成长阶段是可能的。中国的大城市也有条件产生这种良性循环。这就是我认为中国应该允许一批城市为发展基础设施发行债券的原因所在。

控制房价的第二个方面,是中国必须鼓励房地产业向工厂模式转型。

当房价快速上涨时,该城市的政府应当迅速增加土地供给。当然,这种模式成功与否,要看当地政府给房价降温的决心有多大。如果地方政府依赖卖地收入满足资金需求,他们降低房价的措施就很难有诚意。如果不允许地方政府举债,地方政府稳定房价的政策可能永远只会停留在口头上。为了激励地方政府从长远利益着想,中国应当考虑开征1%~ 2%的房产税(property tax)。此项收入可以用作基础设施建设债券的偿债担保。债券的规模可以达到此项税收的10 20 倍,这就足以满足基础设施建设的需要。

第三,中国需要成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭。比如美国的联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae),就是美国政府资助的一个专业公司,它从商业银行手中购买按揭债权,并将其资产证券化。因为享受到政府的保护,其融资成本非常低,这样节约下来的成本可以转化为购房者的收益。这种收益只能由按揭在一定规模内的借款人享受,以保证福利分配给中低收入家庭。

总之,中国应当集中资源建设25 30 个超大城市,以完成城市化进程。这些城市应当享有发行债券的权利,来满足发展基础设施的融资需要。这些城市的房地产业应完成从土地银行模式向工厂模式的转型。地方政府应当依靠征收房产税而不是卖地来担保他们的债券。这样的城市化战略将让住宅的价格更易承受(例如5 8 倍于家庭年收入),而城市中也将充满就业机会。

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