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1998,住房制度 彻底转身(一)

  不是一辆一辆,是一浪一浪

  是一浪高过一浪,是惊涛骇浪

  流淌的铁水,汪洋的河流

  它们永在奔腾,构成了时代

  我站在川流不息的马路上,

  像一块不肯粉碎的礁石

  沸腾的浪花从我身体上簇拥前进

  这个时代已被洪流煮得滚瓜烂熟

  ——沈浩波《河流》

  十年一觉安居梦,二度房改今始来。

  1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群,最刻骨铭心的就是自这一年起,全国取消城镇职工福利分房。

  在1998年之前的近半个世纪,房子和金钱的关系并不是很大,而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。

  1998年,中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从这一年起,在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,开始向住房分配货币化过渡,市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。单位分房一事,以后的人们只能在影视作品中见到了。

  中国的房地产业在经历邓小平南巡后的狂热,国家宏观调控泡沫破裂后,从1998年开始,渐次进入市场化的高速发展期,使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时,在这个万众瞩目的领域也由此产生了成千上万的“房奴”,以及演绎出无数财富神话,此后中国的经济、政治生态也因此而改变。

  为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境,中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实,受金融风暴影响,我国出口增长率也出现了下降,国内商品库存猛增,消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战,大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货——北京城当时富人扎堆购物的地方,有些商品居然打到1折。就是这样,消费者还是不为所动。

  面对这样的局势,想要扭转经济下行趋势和消费过冷现状,唯一的出路就是目光向内。于是,“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达5万亿元,很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”,但如果把这只老虎释放出来变成消费力,经济复苏的问题或可迎刃而解。于是,朱镕基做出了一个重大决策——启动真正意义上的房改,激活房地产市场。

  由于前一轮房地产泡沫破灭的影响,直到1998年,中国房地产市场仍然是萎靡不振,中央对房地产的政策也并不支持,甚至是压制的政策,贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始,因国内外经济形势的变化,国民经济面临衰退的危机,中央经济政策随之发生了转变。上一年,国务院已经开始对房地产“松绑减负”,国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。朱镕基清醒地意识到,能够让老百姓大把大把地掏出钱来购买的商品,唯有房子了。因为房地产产业链很长,涉及到几十个行业,对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。

  1998年1月,房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知,让他立即前往北京,有中央领导接见他。当他赶到北京,才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说:“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析,这是一件很耐人回味的事情。

  1月14日,朱镕基主持召开第二次会议,听取“关于大力发展住宅建设,加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时,朱镕基不断插话谈了自己的观点。

  在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时,他说,我不是为房改而研究房改,我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房,带动建材、钢材等需求,达到扩大内需、拉动经济增长的目的。

  当有人提出停止单位建设住房后,是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的担忧时,朱镕基说,我不操这个心,把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴,谁买房我发给谁,但是前提是你自己掏出存款,还要向银行贷款,建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴,调出职工个人和银行的钱,投入住房的总资金加大了,这个蛋糕一定是能做大的。

  不难看出,朱镕基不但决心大,而且胸有成竹。

  2月28日,朱镕基召开第三次会议,进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前,朱镕基作了重要讲话,明确指出:“要做个决定,今年下半年停止福利分房。”

  3月19日,在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上,新任国务院总理朱镕基回答了凤凰卫视记者吴小莉的提问:“外界称你是‘经济沙皇’,你喜欢这个称呼吗?”朱镕基说自己不喜欢这个称呼,并说出一番多年后人们才回过味来,从头品味的话:“我感到任务艰巨,怕辜负人民对我的期望。但是,不管前面是地雷阵还是万丈深渊,我都将一往无前,义无反顾,鞠躬尽瘁,死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济,启动内需。

  当有记者问及住房制度的改革时,朱镕基作了如下答复:“住房的建设将要成为中国经济新的增长点,但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革,让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策,停止福利分房,住房分配一律改为商品化。”

  3月24日,在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上,他再次强调:“要加快住房制度改革和居民住宅建设,使之成为新的经济增长点。”

  相关措施也相继出台:

  4月28日,中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行,宣布即日起执行:贷款期限最长可达20年,贷款额度最高可达房价的70%。

  7月份,又将原来的6%契税、3%点契税和6%增与契税,合并为3%-5%的契税。

  这些措施已经逐渐在温暖市场。

  之后,一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点,以推动住房货币分配为核心,以新房实行新体制为重点,以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。

  6月15日至17日,全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。

  1998年7月3日,是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,这个通知的下发成就了真正意义上的中国房地产市场。

  通知要求,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后,新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有:职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底,职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五,有条件的地区可适当提高。要继续按照“房委会决策,中心运作,银行专户,财政监督”的原则,加强住房公积金管理工作。

  通知指出,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用住房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法,由市(县)人民政府制定。

  这份后来被看作房改纲领的“23号文件”,正式开启了以“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融,培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革,从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起,历经整整10个年头的住房制度改革,从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。

  二十年的积累探索后,中国的住房改革,终于在制度层面完成了彻底转身。

  房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。

  住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破,房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革,而且随着时间的推移,其意义将会显得更为重大。

  随后,中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》,规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法,允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房,央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划,各地都相继推出了一系列措施,比如上海推出了购房退税的政策,杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。

  次年2月,中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》,“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了,提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。

  房改政策的大转向,被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大,超乎绝大多数人的意料。国务院发展研究中心研究员廖英敏认为:“福利分房的终结,给‘要房’画上了句号,更给‘买房’添上了加减号。1998年房改,明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化,居民住房需求开始集中释放。”《楼市》杂志主编王亚这样评价房改,“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点,其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求,而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资品需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛,整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续的增长,这为大量地处上游的国有企业提供了有利的市场环境。”

  在后来的十年中,房地产一直是拉动经济成长的“火车头”,也成了最具暴利气质的行业。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机会。于是,一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。1981年,北京成立首家房地产开发企业——北京市城市建设开发总公司,1992年以前成立的有39家。1992年到1993年之间成立的有204家。1994年到1998年成立的有340家。到2001年底,北京已经有了985家房地产开发公司。那是房地产商掘金最迅速的年头,谁都想在这华美的筵席中捞最后一桶金。

  上一年,已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹,买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址,他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼,起了一个洋名叫“SOHU”。楼盘设计得很时尚,是当时京城少有的简约风格。为了贷款,他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长,酒酣耳热间,行长对他说:“我们有政策,规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴,结果你知道怎样吗?他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明白行长的态度了,一时头大如斗。

  楼市清淡,SOHO现代城推出后一直销售委靡,潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足,不曾想却事与愿违。尽管他绞尽脑汁,使尽百般手段,SOHO现代城的广告和新闻日日见报,房子就是卖不动。到1998年11月,邓智仁终于失去了耐心,跟潘石屹大吵一场后,心灰意冷地弃“城”而去。这个月,正是北京房地产销售的淡季,潘石屹在公司内部除了天天喊口号,也实在想不出什么高招来。就在这时,“风水”突然变了。从11月下旬开始,冰冷的北京突然异乎寻常地热起来,现代城的销售嗖嗖地上去了,最高的一天,卖了17套,成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降,好运从此一直持续至今。

  房改政策带来的好运不会只属于潘石屹一人。

  1998年,杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘,在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房,且社区配套、园林绿化同期交付。虽然房价定的很高,但购房者可以办理按揭,对资格的审查也相当宽松。这让广州人打破了春节不置业的传统,3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。

  同是这一年,朱孟依在广州开发的楼盘也是卖得火爆,效益颇佳,净资产收益率大幅提高。才使得合生创展得以在香港成功上市,每股发行价2.7元港币,共发行2.5亿股,一举筹得资金6.7亿元港币。

  如果说房改是一个强劲的刺激,它将所有人的需求推向市场,导致了居民购房需求的爆发,那么中央的一系列货币政策,则是增强了居民的购买力。此外,一些优惠政策也起到了一定作用,如降低贷款门槛、降低利息、减税等,对开发商的价格政策也相应放开,鼓励开发商随行就市,真正意义上的市场自此形成。

  事实证明,国家通过一系列改革和政策推动,房地产业成为支柱产业,显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。1997年全国商品房销售均价1997元/平方米,1998年商品房销售均价为2062元/平方米,同比增长3.25%;1997年全国商品房成交量为9000万平方米,1998年为1.2亿平方米。同年,房地产行业的增加值占全国GDP的比重为4.16%,对国民经济的发展起到了关键作用,解放了生产力,人民群众的居住水平也得到了显著提高。

  还有一个值得我们关注的现象,众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演,可以说此后的十年,是房地产开发商掘金最迅速的年月,是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界是孕育中国富豪最多的一个领域。这并非戏言。2003年《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上,以房地产为业务的亿万富豪达35人之多。

  

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