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1997,房改新政 启动在即(二)

  按照朱镕基给出的时间表,任务十分紧迫。在俞正声的直接带领下,房改政策研究小组每一位成员,都一心扑在实施方案的制定和各项政策的研究上,可谓是夜以继日。

  在政策研究中,大家对“住宅建设要成为新的经济增长点,关键是消费热点的形成”认识是一致的,但对1996年启动的住房消费却没有达到预期的现状感到不解。一方面大量住房困难户亟待增加住房面积,改善居住条件;另一方面房地产市场却有大量空置商品住宅。有效需求的不足既制约着房地产市场的发育,又抑制了广大群众改善居住条件迫切愿望的实现。经过深入分析,大家终于达成共识:拓展市场已成为启动住房消费,促进房地产业持续发展的关键所在。

  职工将购买的公房上市出售,获得资金后掏出一部分自家的存款,再向银行贷一点款,换购一套大一点、新一点的房子,在现在看来很正常,但在十年前却是一件争议很大的事情,在政策研究团队中都出现了决然不同的两派意见。一方认为一方面原房改政策对已购公房上市有五年的限制,上海的做法突破了这项政策;另一方认为买了公房住可以,要卖的话,就造成了国有资产的流失。买房时按照房改成本价支付,出售时得到的是市场价,这部分差价应该由国家或单位收回。

  因此,要让已购公房顺利上市,必须首先解开这个扣。在对上海市长宁区试点深入调研的基础上,房改政策研究小组对此进行了认真的分析,认为:在房改中允许职工按照房改成本价买房,主要是在就的住房体制下,住房由国家和单位建设,分配给职工居住,职工工资中基本没有或者很少包含住房消费的因素,职工应得的住房工资成了单位积累资金,用于单位建房。长期以来,由于职工工资中住房含量不足,公房使用权的取得成了住房实物分配的结果。旧公房以优惠价格出售给职工,是对多年来职工工资中住房含量不足的补偿。职工将已购公房上市变现,获得与按房改成本价购入的差价,是职工隐性住房工资的显化,和目前房改中要将住房的实物分配转换为货币分配,将单位建房资金转化为向职工发放的住房补贴资金是相一致的。允许已购公房提前上市,鼓励居民通过差价购房来改善居住条件,缩小了商品房价格偏高,居民购买力不足的差距,有利于房地产市场的培育,有利于启动住房消费,有利于提高居民的购房能力,有利于加快人民群众居住水平的提高,有利于住房小康目标的实现,从政策层面上应予支持。同时,如果能在全国推广开来,将把住房市场的巨大潜力挖掘出来。

  他们在调研后得出结论:由于房价高而居民收入水平低,有支付能力的需求受到限制,影响了房地产市场的发育,造成了商品住宅的大量空置。因此,将潜在需求转化为有效需求,核心的问题是让更多的百姓愿意买房和买得起房。如果在培育房地产市场的时候只针对无房户,这部分人因受房改政策和经济条件的制约,难以一步到位去买房。而差价购房的对象是比无房户数量大很多的房户。他们迫切期待扩大居住面积,改善居住条件,同时也有着以现住房为依托的潜在住房消费能力。因势利导,把他们从房改现行政策的限制中解脱出来,将迅速拓展住房的有效需求,促进住房消费热点的尽快形成。

  经过深入的调研和反反复复的讨论,甚至是激烈的辩论,建设部内部基本形成了对开放已购公房上市、鼓励差价换房政策的支持。但是在各部门之间,意见仍然还难以达到统一,但大部分已逐步趋于认同。

  回顾那时的争论,曾是政策研究小组负责人的谢家瑾感叹道:“关于房改政策的讨论就是在这样的环境中进行,解放思想真的不是一件容易的事情。”

  正式进入方案制订后,在国务院副秘书长张左已的协调下,国家计委、建设部会同国家体改委、财政部等多个部门,多次对实施方案初稿进行研究和论证,并召开会议听取了北京、上海、天津、重庆四个城市的意见,形成了《关于大力发展住宅建设,加快住房制度改革实施方案的报告(讨论稿)》,交送国务院办公厅。

  现在看来,该方案还有不少不成熟的地方,尤其是由于有关部门的坚持,方案没有跳出试图全面提高房租,以形成适当的租售比价的框框,虽然这在之后的研究中都得到了调整。我们不难看出,一项改革的推进,风险难度之大,考虑的问题之多,情况之复杂,都是一般人难以想象的。

  这一年,对大多数内地的房地产开发商来说,最是难熬。

  在任志强的记忆里,1997年的房地产行业是晦明不定,半死不活。任志强在后来的文章中回忆当年时这样写道:“由于当时的市场是以住房购买后实物分配为主,限制了国企与财政的建房资金投入,实际就是限制了市场的需求,因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样,1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象,宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。”

  可见,任志强也看到了中国房地产市场死水一潭的症结所在。

  虽然磕磕绊绊,任志强这一路走来总还算顺利:闹饥荒时,他在军队大院里填饱了肚子;文革动乱时,部队成了他最好的避难所;改革开放了,他下海经商当了经理;掀起城市建设热潮时,他正好转到了自己最擅长的房地产行业;邓小平说“一部分人可以先富起来”时,已是华远总经理的他不声不响地进入富豪之列。

  但上帝不会只眷顾着一个人。1993年的海南房地产泡沫,堵死了房地产开发企业的上市之路。

  这无疑给正憧憬着在国内证券市场上融资的任志强浇了一盆冷水。当时的华远业务急剧扩张,规模不断扩大,资金需求量大。同时,任志强希望获取更多的土地储备以保证企业的长远发展,可华远口袋里的那点钱远远不够。银行不借钱,土地又涨价,怎么办?

  聪明过人的任志强明白,必须弯道超车!要上市,得先在大陆境外寻找一个合适的合作伙伴为公司的外资股东,以达到曲线融资的目的。

  功夫不负有心人。香港华润(集团)有限公司——一个实力强大的合作伙伴,适时地出现在任志强的面前。

  此时,华润正在国内各大城市挑选潜质优良的资产注入。

  众里寻他千百度,蓦然回首,那人却在灯火阑珊处。不久,侦探们呈交给华润首脑们一份关于“华远的成长”的报告,详细介绍了华远从20万元借款起家到北京数一数二房地产企业的发展历史。

  华润意识到,这是一个不可多得的目标。

  就这样,双方会面,一拍即合。一方“傍大款”,一方“娶靓女”,华润、华远均以喜悦的心情走上购并的舞台。

  购并给华远带来了巨额资金,使华远的市场份额不断扩大:1994年竣工面积16.5万平方米;1995年竣工面积32.9万平方米;1996年竣工面积47万平方米。

  1996年,任志强梦想成真,华远借海外股东华润北京置地间接上市,融资达到10亿元人民币。

  在这场资本游戏中,华远实属开业界先河。华远的境外上市不应该叫做公司境外上市,因为只是外方股权上市了,不需要国家任何部门批准。这实际上是华远打了个政策的擦边球。

  在华远上市之后,中国证监会便专门发了一个红筹股监管文件,对合资公司的外资境外上市问题做出了规定,别的企业再用这一模式就此路不通了。

  但华远这次既是“擦边球”又算开先河的上市,险些毁于任志强1985年的那段谁也说不清的“坐牢”往事。

  1996年11月7日,华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天,香港的八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信,说任志强曾被判过刑,按照香港法律的规定,没有资格作为上市公司董事。这个匿名信在香港引起了轩然大波,因为它将直接决定公司能否继续上市的问题。还记得我们在前面讲过的任志强在监狱里呆了14个月的往事吗?对,就是这件往事,此时陡生波澜(后来孙宏斌在运作顺驰赴香港上市的过程中,也遇到了同样的问题)。

  看到香港媒体的报道后,华远的党委书记迅速跑到检察院去取证,下午5点拿到检察院出具任志强无罪的证明,由公司把这个证明发到香港,向联交所声明。

  同时由香港公司的律师紧急起草了相关函件,通告各大媒体:任志强不是罪犯,媒体得到的信息是错误的,如果刊登了这个信息公司要追究你们的法律责任。在上市前的很短一段时间内,任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作,才最终保证了上市的顺利进行。

  几经磨难,任志强的上市圈钱计划终于成功!

  有媒体报道,在想起这段往事时,任志强至今仍无法完全释怀:“这件事对我个人来说我不觉得什么,可是如果因为我个人的事影响公司的发展,我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明,可能第二天就不能在香港市场挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。”

  从此次上市风波中,可以看到商海风波的险恶。不迟不早,单单在正式挂牌的前一天,香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点不可不谓毒辣,为了上市,华远、华润都已经做了大量的前期准备,在即将庆功的时候,突然发难,如此时将上市计划打垮,华润、华远不但从市场上拿不到一分钱,还将耗费大量的人力、物力和信誉。

  更为关键的是,投信人在这个时间点动手,几乎没有给华远方面、任志强方面留下解决问题的时间,幸运的是,在仅剩的半天时间里,华远解决了。检察院能如此高效率地予以配合,也是此次成功上市的一个重要原因。

  1997年,华润北京置地境外发行可换股债券1.725亿美元,境内扩股为13亿股,当时国内还没有发行可换股债的先例,而在境外可发行换股债券,华远是境内公司用境外上市公司发债的第一家。

  充足的资金保证了华远的快速发展。不管当时房地产市场多么萧条,不管多少房地产企业连年亏损,任志强和他的华远凭借智慧和远见躲过了一轮漫长的熊市,在不断降温的大势中依然风光无限。

  中国房地产年度备忘

  1997年

  ●4月28日,中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》,其中贷款比例最高限额是房价的70%,贷款年限最长为20年。

  ●5月,北辰实业在香港挂牌上市,是内地房地产企业赴港上市第一家。

  ●10月,建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》,该办法是对《城市房地产管理法》具体条文的细化。

  ●10月,如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港,终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾,教训深刻。

  ●11月1日,国家主席江泽民签署命令,颁布《中华人民共和国建筑法》。

  ●1997年北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点,住宅开始真正成为支柱产业。

  ●为规范土地管理,深圳市创新性地实行了以电脑测算地价为基础的“公告基准地价”制度。以电脑为测算工具,排除人为影响,增加了地价测算工作的透明度,也大大提高了地价测算的工作效率。这一制度也被人们称之为“阳光地价”。

  ●万科增资配股募集资金3.83亿元,重点加大深圳市场的投资开发,一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。

  

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