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1996,高层研讨 沪上实践(二)

  当北京的决策层正在酝酿出台住宅建设新策,刺激住宅消费之时,上海市长宁区已“领跑”于市场前沿,率先开始了实践。

  长宁区在对房地产市场的状况进行分析时发现,公房出售后再进入市场严重制约了房地产市场的活跃度。由于受五年后方能上市的限制,使这一块规模庞大的存量房产缺乏流动,即限制了房地产二级市场的繁荣,同时也抑制了一级市场上有效需求的形成。1996年初,长宁区组织力量对已售公房50000户中的10%,即5000户居民进行问卷调查。结果表明,有多余房屋可以出售的22户,仅占0.53;愿意将现有房屋调小和通过利用地段及差价换房获利的75户,占1.8%;希望通过出售现住房获得的资金再添一些钱去购买新房,扩大居住面积,改善居住条件的共1385户,占33.32%;暂不考虑将现房上市的2674户,占64.34%。

  通过调查,了解到两方面的信息:一是大多数人将已购公房上市出售的目的不是为了获利,而是改善自身的居住条件;二是有三分之一的居民有利用现住房为基本条件去改善住房条件的强烈愿望。调查的结果使大家恍然大悟:开拓房市只把眼睛盯在无房户上是个误区。相对而言,无房户还是少数啊!他们得出结论:因势利导,调整政策,开启大门,允许已购公房提前上市,把需要改善居住条件的有房住户引入房市,充分调动居民买房的潜在能力,拓展住房有效需求,使住房市场向百姓靠拢,建立一个既能增强二级市场活力,又与一级市场直接挂钩的全新市场空间。

  经过慎重研究,长宁区政府提出了以差价购房为突破口,推动房地产市场联动的试点意见。鼓励居民将现有住房上市出售,通过支付差价,以小换大,以近换远,以差换好,以旧换新。试点方案经上海市政府批准后,试点工作很快在长宁区展开。

  第一批参加试点的20户居民中,有17户卖了旧房马上购入新房。大多是以旧换新,以小换大,以差换好,以近换远。平均每户增加面积40平方米,投入差价13.6万元(最少的3万,最多的27万)。这17户多是中等收入以上的工薪家庭。按照上海居民家庭年收入2.52万元计,在差价购房中平均每户增加支付的房价是家庭年均收入的5.39倍,一般家庭能够支付。

  首批试点的成功使长宁区找到了广大居民购房意愿和购房能力的结合点。1996年7月28日,当房产作为商品在普通市民思维中刚刚萌芽,长宁区为了将试点工作尽快拓宽,率先挂牌成立了上海乃至全国的第一家区域房地产交易中心,此举在当时社会引发了强烈震动。半个月后,长宁房地产交易中心在上海市率先进行已售公房试点上市,并成功举办了大型房地产交易展示会,为上海其他区县房地产二、三级市场的发展提供了经验。

  此后,长宁区改革的步伐迈得更大,在激活房地产市场,规范房地产市场秩序,促进房地产市场朝着良性发展轨道前进方面大胆试验,成为上海区域房地产市场的“标杆”,在我国房地产市场发展史上产生了重要影响。

  很快,长宁区房地产交易中心设立了房屋收购公司,并发动进驻交易中心的房地产开发公司开展旧房收购业务。仅仅三个月,收购公司就以协议收购旧房130套,7000平方米。居民从收购公司获得售房款即可购买新房,加快了市场运作的效率。随之,长宁区又建立了置业服务公司,为购房者提供购房贷款抵押担保。一旦还贷发生问题,由置业公司在还清借款人全部欠款及相关费用后,行使抵押物处置权,并有权对欠款人的住房重新安置,既方便了居民买房,又解除了银行房贷的风险。开业后不久就办理担保业务30笔,担保金额达360万元,有效地促进了居民买房。半年不到,交易中心就受理已售公房上市登记600余套,正式办理差价购房261户,大大激发了居民换房、卖房、买房的积极性。利用差价购房,改善居住条件成了百姓的热门话题,长宁区房地产一、二级市场呈现出勃勃生机。

  差价购房在长宁区被大家称之为1+1+1的经验。即居民利用现用已购公房上市出售变现一块,取出银行存款支付一块,向银行或公积金管理中心贷款一块,即可由买不起房变为买得起房。由此探出一条居民依托现有住房,通过市场差价购房,改善自身居住条件的有效途径,极大地拓展了住房的即期有效需求。

  上海市房管局按照长宁区的调查推算,五年内上海市区将会有115万户居民需要改善住房,以每户增加建筑面积30平方米计,需要增加住房3450万平方米,以每平方米售价2500元计,将回笼资金843亿元。由此可见,一个巨大的住房市场有待开发。于是,上海市印发了《上海市职工所购公有住房提前上市出售的试行办法》,将长宁区的试点经验向全市推广。上海市的办法规定,已购公房上市必须符合两条原则:一是房屋出售后,不得造成新的住房困难;而是不得在享受单位分房和优惠售房。同时还规定,出售公房按收入全额的5%综合征收营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、个人所得税。政府鼓励卖旧房买新房,卖房时按收入的5%缴纳保证金,六个月内若新购住房则可办理退税手续,交易契税按新购房价高于售房收入的部分计算。

  办法实施后,上海的房地产市场很快呈现出换购住房的热潮,带动了整个市场的活跃。同时为国家即将出台的房改新政提供了宝贵的经验。

  追忆我国住宅建设商品化演变轨迹,有一个人不得不说。他,多年来一直活跃在人们的视线中,现在依然为房地产行业而奔波行走着,他的言论和观点甚至影响着中国房地产发展的历史进程。

  他就是顾云昌,现任中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任,一个学者型的房地产研究专家。顾云昌从1979年调入建设部住宅局的第一天起,就开始了对住宅商品化的研究。后来他在建设部政策研究中心工作时,又从理论角度潜心研究土地有偿使用等问题。1988年,44岁的顾云昌出任中国房地产业协会副会长兼秘书长。九十年代末,顾云昌参与了2000年国家小康住宅科技项目论证工作,任产业政策组组长。他主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题,并两次获得国家科技进步一等奖。2006年顾云昌进入中国住宅房地产研究会工作。三十年来,他曾多次参与国家房改政策的研究和制订,是国家房改方案的主要起草人之一,对我国房地产市场的发展有着深入的理解和权威的判断。

  谈起他参与的四次全国房改的经历,谈起他对中国房地产业发展的认识,可以说顾云昌对中国房地产业洞察秋毫。而他也把自己定位为“房地产信息的传播者,房地产研究的先行者,房地产发展的见证人和推动者。”

  “1986年进行房改政策制订和研究的时候,我就提出住宅产品自由化的概念,那时曾遭到很多人的反对。”顾云昌回忆当时开会研究房改时的情景,依然感慨万千。当时顾云昌提出的观点引起了很大争议,因为在八十年代提自由化概念完全游离于计划经济的范畴。

  1986年是我国第二次住房制度改革启动,为此国务院专门成立了全国房改领导小组。当时顾云昌是建设部城镇住宅研究所的所长,直接参与了此次全国房改的理论研讨和文件起草。“不同城市进行房改的方式也有所不同,为了慎重起见,要先选定几个试点城市。当时建设部选择的试点城市是烟台、唐山、蚌埠。”根据1986年在烟台召开的房改会议形成的房改思路,第一次房改主要是以“提高租金”和“进行补贴”为主。在这次会议上,顾云昌提出了以“住房自由化”为主体的出售公房的房改思路,但并没有被采纳。

  事实上,在二十世纪八十年代时期房地产研究在我国还是空白,“中国房地产业的概念是我们在1984年的佛山会议上提出来的。”随着我国1985年房地产制度改革的启动,顾云昌亲自筹备组建了为政府决策提供参考依据的学术机构——中国住宅问题研究会。“我们的研究就从住宅是不是商品和土地能否有偿使用开始。”今天来看这两个问题,答案显然已经无容置疑,但在当时我国经济体制下,这些研究非常超前,是卓有远见的。

  1996年中央提出把住宅产业作为国民经济的一个新的增长点,这个观点为1998年我国第四次房改奠定了基础。在此期间,顾云昌又提出了一个全新的观点:通过政策引导激发老百姓个人买房的积极性,使房地产成为个人消费品。

  在顾云昌提出这个观点之前,几乎没有人想到要用自己的钱买房。北京市规划委发布的数据显示,在1996年,北京市住宅竣工面积中单位自建和联建的占52%,商品住宅仅占48%,即使是这“48%的商品房”,基本上也是单位团购。顾云昌这个观点的提出,无疑给当时平静的房地产市场扔下了一块石头。

  就在顾云昌提出这个观点一年后,第四次全国住房改革开始进入了筹备和研讨阶段,商讨货币分房的可行性。当时参与最终文件起草工作的只有三个人,一个是时任国务院房改办副主任刘铁民,另一个是时任建设部住宅与房地产业司副司长谢家瑾,还有一人就是时任建设部政策研究中心副主任的顾云昌。在此期间,顾云昌提出通过一些政策的引导和支持使房地产成为个人消费品的观点,“就是把老百姓个人买房的积极性调动起来。”

  “地改和房改是中国房地产市场的两个发动机,带动了整个房地产市场起飞。”城市规划专业出身的顾云昌如此评价中国的房改进程。

  1996年是中国真正意义上的房地产的起步之年,而率先起步的是广州和深圳。由于改革开放和市场化的程度不同,形成了三种很有趣的房地产格局。南方,市场主导型,尤其是广东甚至全部市场化。北方,公费购买主导型。上海则是内销、外销兼容。广东人最早开始对房地产进行个性化开发,产品打造以消费者为本,体现出明确的规划意识、设计意识、户型意识以及目标市场定位。然后,他们又把香港的营销代理、物业管理、小区管理,全部移植过来。这一切的前提就是,这里有市场气氛,有个性化需求,消费者成为上帝。

  市场主导型体制,说白了就是一切由市场决定,开发商根据消费者的需求制定产品,开发商自主定价,政府放弃行政干预。1996年开工建设的深圳益田花园就是市场主导型体制下的“代表作”。如果说几年前万科的第一个作品天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发,解决的是“有无”问题,那么,深圳益田花园,则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁,解决的是“大小”问题。1996年之前,我国所有房屋的建设的面积大小、户型配比,统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义,不容许有丝毫的变动。1996年,益田花园第一个冲破桎梏,房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定,户型甚至达到180平方米、200多平方米。中国大陆地区房地产市场的供应与需求,第一次达到了信息的对称和尊重。

  深圳益田花园还有一大贡献,那就是该项目首创欧陆风格,不久欧陆风便席卷全国。

  上世纪九十年代初的时候,我们发现参与房地产开发最多的是金融产业,那个时候银行和有金融背景的企业纷纷进入房地产行业。但随着银根紧缩金融行业开始淡出房地产市场,一批靠盖房子起家的包工头开始进入这个行业。他们的一个突出特征就是根据市场需求开发产品。广东尤其如此,合生创展、碧桂园、雅居乐等一大批企业在1992年左右就已经进入了房地产行业,但是一轮泡沫之后,他们开始改变思维了。这个时候中国房地产进入一个成熟的快速发展阶段。为什么这样说,因为这个时候大家考虑的是怎样建房子和怎样卖房子,考虑的是需求,并不择手段地寻找寻求与刺激需求,从规划设计上、从销售手法上、从产品包装上。

  这里我们不能不再次说起朱孟依和他的合生创展。

  1990年突然跑去香港发展的朱孟依,1992年与人共同创办了合生创展集团有限公司后,又回到了广州,而且是深深地扎入土地之中。从1993年开始,他陆续开发了华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等高尚社区。其中华景新城成为当时国内首个百万平米的超级大盘。他充分利用合生一流品牌取悦消费者,取得布局华南的良好开局。事实证明,朱孟依三年前买下的那些偏僻、价廉的地块,数年后变成了城市扩张的中心区域,如广州的天河东圃、番禺等。

  熟知合生创展发展历史的人都知道,“惠人达己,守正出奇”是合生创展一贯秉承的企业哲学。朱孟依认为,只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现,就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。

  合生创展的创业目标是成为优质生活模式集成提供商,并且远远走在别人前面。从最早一拨“东进北伐”,到首个提出结束毛坯房的历史、开创全精装时代,合生创展的一举一动、一言一行都成为行业发展的风向标。在产品上,合生将“以人为本”和“生态”的理念贯穿至规划、建筑、景观等方面,针对不同消费者的需求,进行生活模式和产品开发,打造全新的优质产品五大价值,包括建筑美学价值、居住体验价值、精品装修价值、人性化智能价值、生态化居住空间。

  在社区建设上,将打造“立体生态社区”,为业主营造自然生态空间,建设社区环保协会,促进社区生态建设,实现人与自然景观和谐共生。

  在服务上,基于主流精英人群的需求,将打造“价值生长服务超越计划”,为消费者度身定做出最贴心的个性化服务模式,包括购房入住增值服务、商务投资增值服务、生态社区增值服务、和谐生活增值服务和文化教育增值服务,并将在每一个社区内设立尊贵服务中心,随时随地为消费者提供超越期待的服务。

  纵观合生产品,无一不是核心地段、设计独特、建筑品质良好、物业管理精良、社区活动丰富的优质住宅,也无一不是不断升值的地标性建筑,这与合生多年来致力于“价值生长体系”开发有密切关系。熟知合生发展历史的人都知道,“惠人达己,守正出奇”是合生一贯秉承的企业哲学,合生认为只有给别人带来好处才能实现自己的价值。而企业价值的体现,就是为合作伙伴、为消费者、为社会带来好处。

  十多年后,合生创展集团已经发展成为一个资产总值过百亿元的香港上市公司。

  在中国房地产界,合生创展给人的印象就像一只沉默而神秘的巨象,不断创造奇迹,不断令世人瞩目,却从不张扬。朱孟依在房地产界呼风唤雨、攻城略地,在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹,被称为行内“沉默的大佬”,据说他的神秘和低调简直令人窒息,出道多年至今,给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照。

  中国地产界另一位大佬级人物王石,从来不掩饰自己对朱孟依及朱旗下公司合生创展的艳羡与尊敬,用王石的话说:“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”王石此言自有其背景,据说朱孟依的合生创展九十年代在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模,而1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。

  但是,多年来,一些经济学家对市场主导型的房地产格局一直持有不同看法。他们认为:在衣食住行中,其他三类别产品均有替代品,有市场和买卖双方的选择权,具有一定的市场自发调节作用,价格升降有自然法则在起作用。而房子则不然,土地、地段、开发权都具有垄断性,民众及消费者买卖过程没有替代品,没有选择权。这样,市场自发调节的法则在这里大体上就不灵了,价格的主宰者就只有政府职能部门、开发商和利益集团了,房价人为升高和上涨就是必然的了。在老百姓不得不住房,不得不买房,又没有可替代产品而房屋供给方面又具有绝对垄断的情况下,供给方的一系列利益集团人为的抬高房价、制造高房价态势,而造成房价快速上涨就有了体制基础。

  中国房地产年度备忘

  1996年

  ●2月,《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》出台:贷款期限为1至10年。

  ●2月,《城市房地产中介服务管理规定》出台。

  ●7月28日,上海市长宁区挂牌成立了全国第一家区域房地产交易中心。

  ●8月,厦门市政府颁布《厦门市城镇房屋管理条例》,明确房地产权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权和房屋所有权的凭证,实行两证合一。

  ●12月1日,深圳市规划国土局在全国率先实行了“窗口式”办文制度,迈出了中国推行行政制度创新的重要步伐。

  ●我国开始发展住房抵押贷款。

  ●深圳标志性建筑——地王大厦举行落成仪式。这座高达384米的亚洲第一高楼,不仅成为了深圳今后不可或缺的城市符号,也翻开了中国商业地产的“新地标”概念。

  ●《中国房地产市场年鉴》创刊,这是全面、系统、客观反映与真实记载一年一度中国房地产市场发展状况的综合性资料年刊。

  

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