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1983,期房预售 发还祖屋(一)

  我从历史博物馆

  长长的走廊走出

  迎面和七点钟的太阳撞个满怀

  工人,为新落成的乳白色公寓

  钉门牌

  道路——未来

  标号——1983

  ——宋琳《中国门牌,1983》

  1983年,二十世纪“最伟大的思想家”马克思逝世一百周年,邓小平将马克思主义理论发展到新的高度。在马克思长眠于海格特公墓以来的一百年中,不少风行一时的理论学说失去了昔日的光辉,可是,他的理论却与时俱进,日益显示出它的真理的威力,并在中国发扬光大,逐步走出一条有特色的发展道路。

  中国实施改革开放政策已经进入第六个年头了。激情四溢的人们,努力书写着一幅新时代的宏大叙事篇章,而在此期间却也没有失去清醒和冷静。带着国家“实现财政经济状况根本好转”的美好预期,1983年的《政府工作报告》中出现了“市场调节”字样,“市场”与“计划”对中国已经渐渐产生了实质意义上的影响和转变。

  在这一背景下,以经济建设为中心的提法已经被中国社会所广泛接受。

  南国春来早,有一个人感觉到了变化。

  他就是那个五年前对深圳印象糟透了的王石,他将再次来到此时已经成为中国热土的深圳。

  时机很是凑巧。这年初春,王石1978年第一次到深圳施工时结识的那个村长夫妇俩人,带着打捞的鲜虾、一箱新奇士橙、一箱加州红苹果,来广州探望他的岳父母。那位村长的巨大变化,令王石对深圳在短短几年间到底发生了什么,产生了绕不过去的好奇。

  这个时候,32岁的王石已经进入广东省对外经济贸易委员会工作,且已成家,有了一个女儿,正在过着“老婆孩子热炕头”的殷实日子。但是,机关的环境让王石很不适应,这个有着锡伯族血统的机关干部天生就是一个不安分的人。二十多年后,他这样描述当年的自己: 在论资排辈的气氛中,我的自我工作表现欲受到了强烈的抑制。我上班不早到一分钟,下班前就收拾妥东西,只分配10%的精力在工作上。

  仅仅130公里之外的地方发生着惊天动地的变化,却与自己毫不相干,这几乎让他坐立不安。于是,他决定再创深圳。5月7日,王石乘火车抵达深圳。一下车,他看到整个深圳,就像一个巨大的建设工地,吊塔林立,机械轰鸣,让人热血沸腾。感觉与五年前已天壤之别,这个边防之地的每一根草、每一丝空气此时都充满了新意。王石后来在自传中写道:“兴奋,狂喜,恐惧的感觉一股脑涌了上来,手心汗津津的”。他强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。

  王石的梦从此开始了。

  1983年的深圳,罗湖口岸在高峰时每天有7万人通过。深圳的蛇口已经打出“时间就是金钱”的标语,国贸大厦也正以3天一层的速度建设着。这一年,深圳已同外商签订2500多个经济合作协议,成交额达18亿美元。与1978年相比,深圳的工农业总产值增长11倍,全市人均收入达4100元。

  王石首先进入了深圳市特区经济发展公司。

  在起步不久的特区建设大工地上,背靠着香港做贸易,赚钱并不难。

  一天,王石看见街边耸立着许多储藏玉米的白铁皮金属罐。经打听,王石了解到深圳有很多鸡饲料厂,但作为鸡饲料的玉米却从国外进口,原因是无法解决东北玉米运到深圳的问题。

  王石并不知道东北和深圳之间的运输情况,但他还是找到广州海运局,询问能否开通大连到深圳的航线。海运局回答,只要有货源,随时开通。

  在和公司商议后,王石开始从东北采购玉米到深圳销售。第一笔生意是卖给深圳养鸡公司30吨玉米。每吨人民币1300元,共计3.9万元。

  生意做成后,王石拿着两个条纹塑料口袋,去到养鸡公司收钱,他不仅不知道要给对方提供发票,对方给自己的支票也不认识。

  王石后来回忆说:这两来两往,让我深刻感受到业务知识的贫乏。我开始规定自己:每晚下班后,无论多晚都要看两个小时财务书。三个月后,我阅读财务报表才没有障碍。”

  在深圳火车站,王石扛上150斤的玉米包搬来、摔去。1983年5月到12月,短短几个月,“倒腾”玉米的他赚了300多万元。

  这就是王石获得的真正意义上的第一桶金。数目虽然不大,但有人却称之为“一个历史性的数字”。正是这笔不大的第一桶金,和深圳这块已被捂热的土地所蕴藏的各种可能,给了王石所等待的那种创业冲动。

  以至若干年后遇到另一位知名企业家刘永好时,王石笑称:“如果当时我不转行,饲料大王的名分怕就是我的啦!”至今,王石还一直为自己所赚的“第一桶金”“干干净净”而感自豪。

  五年后,一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。它的董事长和总经理,就是王石。他将带领万科进入房地产开发领域,从而正式拉开他在中国房地产业史诗般、画卷式的人生序幕。

  上世纪八十年代初,房地产预售由香港传入深圳,1983年深圳经济特区首推商品房预售概念。

  谈到房地产预售,不得不说一个关键人物——尚志安。

  当年的深圳似乎就是个理想国。这里巨大的、几乎没有开发的资源和环境首先吸引了大量移民。最初,是一眼就看得到的土地。1982年初,这个叫尚志安的陕西人,从湖北武汉来到深圳创业,一天他走进深圳市政府,夸下海口:“给我政策,不要一分钱拨款,我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”

  当时深圳市政府考虑来深圳投资办厂的都是来料加工,为吸引“金凤凰”落户,决定成立一个发展服务公司,正在找人来成片开发工业区。几位市领导碰了碰头,意见惊人地一致:不用投钱,那就给他一块地,让他折腾去吧。

  这块地,就是上步,一片杂草丛生的荒岭。尚志安做的第一件事,就是搭起了几座简易的竹棚,挂起了“上步工业区工程指挥部办公室”的长条型牌子。

  随后,他拿着土地批复文件找到银行,贷款1800万。钱刚划到帐,他就在上步开工建造第一栋厂房,刚开工没几天,香港的一家企业就来交钱了。尚志安不解道:“厂房还没建好,怎收你钱?”港商笑了:“我们香港都是先认购,先交钱,后收房。”还有这等好事,他立马过境香港转了两天,茅塞顿开。回来后,他马上开始大面积预售厂房,拿到购房预付款,再去建新厂房。一栋刚建好,下一栋就预售了。不停地收钱,不停地预售,不停地滚动。资金却如同“滚雪球”一般越滚越大,借贷的1800万元转眼间变成了1.44亿元。

  如此,没多久,上步工业区内,一幢幢新式高大的厂房,像雨后春笋似的冒出地平线上来了。经过1年零9个月的努力,深圳特区第一个工业区——上步工业区建成17幢标准厂房,3幢职工宿舍,l幢管理大楼,1座仓库,还有餐厅、变电站和运动场等一批设施,竣工面积达21万平方公尺。一个以电子为中心的工业区初具规模,繁盛至今。

  到1983年6月,一个上步工业区已经不够尚志安折腾,面积更大的八卦岭工业区随之开发。

  这就是我国最早的工业房地产。

  大胆利用资本滚动增值原理,使房地产产品快速进入流通领域,边盖房,边预售,甚至刚设计图纸时就开始进入交易,所谓“卖楼花”。尚志安的开发模式得到了实践的证明,也得到了一些开发企业的效仿和政府部门的高度关注。

  锲入中国计划环境下的深圳经济特区,它所萌动的,确是一个崭新的市场经济的苗——深圳试验的第一波冲击,就是因为“市场”这只“无形的手”带来的。

  肇始于房地产市场培育启动期和快速发展时期的商品房预售制度,承担了重要的历史职责。在深圳房地产市场发展初期,鉴于房地产业自身的资金密集性要求及当时历史条件限制,鉴于行业初始诞生时在项目融资上存在的重要困难,为对这一新兴行业给予支持和帮扶,深圳利用体制和政策优势,在国内率先实施了商品房预售制度,使得房地产开发企业的融资渠道迅速拓宽,既降低了房地产业的融资成本,又加快了房地产的销售。开发商获得急需的建设资金步伐加快,资金的回笼过程缩短,单位资金的运作效益提高,房地产业的资金周转加速。商品房预售制度,较好地解决了房地产市场发展初期资金在总量和周期上的缺乏问题,并且逐渐发展成为房地产业进行资本运作的一种经营战略,促进了房地产市场的成长与发展。

  1993年7月24日,《深圳经济特区房地产转让条例》在深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议上通过。该条例对“房地产预售”做了专门规定,明确商品房预售条件为:“土地使用权已经依法登记,取得房地产权利证书;取得《建筑许可证》和《开工许可证》;除付清地价款外,投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的百分之二十五,并经注册会计师验资;房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。”

  之后,1993年11月颁布的(《广东省房地产开发经营条例》,国家建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》均采纳了深圳的经验,从立法上对商品房预售制度加以确认,深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市,为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索,提供了宝贵的经验。

  

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